溶洞设计公司旅游景区出资开发的七个维度

溶洞设计公司旅游景区出资开发的七个维度

 旅游景区作为旅游工业链中中心环节之一，近年来跟着旺盛的旅游消费需求，正成为社会出资热门和最具潜力的出资领域。据《2017中国旅游出资研究报告》统计，2017年全国旅游出资持续坚持安稳增加态势，全年旅游直接出资超越1.5万亿元，据不完全统计，全国现有旅游出资基金超越100家，整体规模到达近一万亿元。在目的地资源端，旅游景区、主题公园和特征小镇位列出资总量前三，旅游景区类出资占比最高。

 伴随旅游景区出资开发的热潮，除传统旅游出资开发企业外，房地产、互联网等跨界工作加大对旅游景区的出资开发力度，旅游景区类型不断丰盛、数量不断增多，旅游景区打开气势杰出。2018年全国旅游作业报告闪现,我国现有景区景点3万多个，其间A级景区10340个（包含5A级249个、4A级3034个），景区，开始构成观光旅游和休闲休假旅游并重、旅游传统业态和新业态齐升的新格局。

 但另一方面，旅游景区在出资开发过程中，一般面临着优质的旅游资源越发稀疏、产品的规划不断因“拷贝”堕入同质化、商场堆叠竟争或业态单一、非理性的盲目致使出资过大、短少专业的出资开发和运营团队等一系列问题，导致大量景区在后期运营中堕入窘境，乃至运营惨白，旅游景区出资开发的“围城效应”日益突显。旅游景区，究竞该怎样正确打开出资开发的决议方案？一般而言，景区在前期的出资开发上，应从项目自身的环境、商场、资源、产品、收益、本钱、运营等七个维度进行慎重考虑和决议方案，以下降后期运营的风险。

 一、环境维度

 微观环境方面来看,景区开发者有必要熟练把握住国家对文明、旅游及相关工业打开的政策、政策及主导方向，并合理合法合规打开运营，不然将或许出现事倍功半的结局，并为后期运营埋下严峻的隐患。比如，2018年3月，国务院进行安排改革，国家旅游局与文明部吞并，组成新的文明和旅游部，必将推动文明和旅游工业的深度交融打开，我以为“文明为核，旅游为形”的开发方式将逐步成为新开发景区的标配。

2018年4月，国家发改委等五部分联合印发了《关于标准主题公园制造打开的辅导定见》，根据这必定见，明确主题公园界说和概念，要求严厉控制主题公园周边的房地产开发。这必定见的印发，将对传统主题公园的“旅游+地产”开发方式、收益方式带来巨大的影响和应战。又如，近期成为旅游界谈论热门话题、地处成都市近郊出资高达6亿远的秀美东方旅游项目，因具有杰出的交通区域优势和优质的旅游产品，年款待游客量达数百万人次而获得巨大的成功。尽管如此，2018年7月，却因该项目中心区域夸姣场（餐饮一条街）等永久性修建的非法用地问题,在政府多次约谈无效的情况下，违法修建被强制性拆除，构成该项目运营上的巨大丢失和社会不良影响。

 微观环境方面来看，一是当地政府的态度、政策乃至是与出资开发方的协作方式，对景区出资开发有着决定性的影响。众所周知，景区在出资开发的全程中，从立项到审批，从用地到制造等各个环节，将会与政府的多个部分打交道，若没有当地政府的大力支撑，景区的开发之路将举步为艰，无从谈起。因此从开发之初，就应该与当地政府进行祥细的沟通与互相了解，获得政府的大力支撑，签定紧密的协作协议，约好两头权力与义务。比如，2017年12月，贵州省紫云县政府与景区开发商贵州格凸旅游开发有限公司多次协商无果的情况下，强行收回仅开发运营才6年时间的格凸河景区运营权（据了解，依照出资方与当地政府签定的协议，应该具有50 年的景区运营权），构成较大的社会影响，既严峻影响当地的出资环境和政府形象，又对景区的未来打开构成负面影响。

 二是景区在出资开发中有必要充分考虑与周边相关安排和居民协调处理好联系。景区在开发及后期的运营中，因涉及到土地征用、路程修建等项目制造，都离不开周边居民的支撑与协作，不然一旦与周边居民产生分岐，考虑到政府统筹办理、社会安稳等要素，景区开发方一般会处于弱势的一方而对自己晦气。因此景区在出资开发中，一是要加强与周边村民的沟通，争夺得到他们的支撑与认可；二是要树立与周边共生共荣、利益同享的大局意识，实现两头利益的绑定。例如几年前在河南省辉县市万仙山景区，景区和周边村民因建房子、面包车拉游客等问题和矛盾难以调解，村民以歇业堵路等办法抗议，使景区运营堕入瘫痪，被迫歇业整顿, 给景区和村民都带了巨大的丢失。

 二、商场维度

 一是旅游交通的快捷性及路状将直接影响游客的出游距离和景区的游客量巨细。（高）铁、公（路自驾）、（航空飞）机的快速打开，极大的改变了游客的出游办法与频率，快行慢游的旅览办法，正遭到广大游客的喜爱；因为旅游交通的不便，不只会糟蹋游客的行程时间并下降对景区的满意度，还将大大的增加景区出资开发的本钱和难度，终究或许导致因出资过大无法构成景区工业系统的规模化或后期运营本钱过高级。

 二是区位及客源商场对景区开发有着极大的影响。游客是旅游景区的消费主体，没有了游客，也就没有景区生计的价值，因此在开发之初，就应该对景区未来客源商场进行猜想和分析，分析项目地点的区位、客源商场现状、潜在客源商场、客源商场容量等。作为一个景区，其地点区位及周边必定距离商场规模内的游客一般会占有较多的份额，从这一个视点来说，在旅游景区的出资开发中，地点区位、客源商场比其所具有资源显得更为重要，因为没有资源，有或许通过人工打造的办法来补偿，但没有了客源商场，景区成功运营的或许性将大大下降。例如，新疆、西藏等青藏高原地带有着许多资源禀赋一流的项目，但因其路程交通灵通性差、区位条件欠好、距离首要客源商场远而无法支撑、加上全年旅游时间有限等晦气要素的影响，至今处于待开发或游客量不高的情况。相同我们能够试想的是，作为人工打造的明星景区北京密云的古北水镇，若将其制造地址放在大西北的某个当地，估量其现在的运营现状将会是其他一种结局。

 三、资源维度

 一方面，旅游景区在出资开发前应注重其现有的资源情况，注重资源是否有吸引力，注重资源的独特性或稀缺性，注重景区资源与周边其他景区的竞合联系。因为交通的快捷性前进，旅游景区的客源商场不断扩大并出现堆叠现象，因此，独具特征的旅游景区更简略获得游客的喜爱，而独具特征的景区，一般来源于对资源或产品的人为立异，比如近几年日渐盛行的特征玻璃栈道等，但这种人为立异很简略被拷贝,然后有或许让景区的繁荣只是少纵即逝；或来源于投入巨资打造，如大型主题乐园，但这种类型不是一般的出资开发商能玩得转的，对资金、运营和区位有极高的要求；或来源于自身具有独具特征旅游资源，如张家界的山、九寨沟的水。相关于人文型景区，因为其自有资源的稀缺性和不行拷贝性，传统天然型景区更受简略到旅游出资开发安排的喜爱，这类景区的争夺和出资开发正变得剧烈。比如中景信首要就出资开发河北白石山、东太行等山岳型景区，并成取巨大的成功；东方园林先后出资介入四川碧峰峡景区和重庆四面山景区；华侨城集团也于2017年年末与四川广元市签署协作，介入并加大剑门关景区项目的归纳开发力度。

 另一方面，应注意当地政府或旅游主管安排（一般为地市级以上）对区域旅游资源的统筹办理和开发政策，当地政府尽或许避免出现同质化的资源出资开发。开发商如对非独特性资源进行出资开发时，要考虑与当地政府（地市级以上）讨论签定排他性出资开发协议，避免出现恶性竞赛，导致玉石俱焚乃至是几败俱伤。例如，西部某地级市，全市人口约500多万，主城区人口仅100多万，但近年来该市先后共出资打造了水上乐园5个，估量每个项目出资金额都是数千万元以上，我们能够试想一下，其商场能否一同满足5个水上乐园的需求？终究部分水上乐园走向亏本关闭将是必定之路。

 四、产品维度

 旅游景区有好的资源，不等于就必定有好产品，符合商场需求的好产品才是旅游景区的中心吸引物。因此在产品打造中，首先应以自身所具有的资源为基础（或许为天然资源、也或许为人文资源），结合商场和潜在游客的需求，来进行景区中心吸引物产品的规划。产品的吸引力越强、其不行代替性越高，则景区开发成功的或许性越大。正如陕西白鹿原风俗文明村，尽管头顶“白鹿原”这一出名IP的的光环，却因大量的区域同质化产品拷贝、巨大的客源竞赛和急于求成的本钱酬谢需求，开业短短几年时间的就现已走向衰落，经历了人流如织到门可罗雀的为难地步。

 其次，做好景区完善的产品系统打造。一个旅游景区光有中心吸引力产品还远远不行，当时的旅游消费需求更加的多元化、复杂化，我们不只希望赏识美丽的风光，也希望体会不同的日子办法，一同在深重的作业之余更乐意伴随家人朋友休闲休假，因此，大多景区还存在的业态单一、产品供应缺少的问题，现已不能满足游客日益晋级的消费需求。

 怎样打造好产品系统？一是以旅游产品链或工业链的思想，环绕旅游新老六大要素来作文章，设置丰盛的产品结构。例如，根据长江证券2017年11月发布的一份《再论景区生长与估值》研究报告闪现，受景区容量约束、外部竞赛加大、产品较为单一等晦气要素的影响，上市公司黄山旅游近年来面临游客量趋于承载量饱满情况，游客增加快度不断减缓的现状，结合地域条件和地理位置，正通过开发东黄山、打造山下小镇切入休闲游、与宏村景区打开协作等办法，打造符合自身特征的休闲游产品和旅游目的地，项目建成投入使用之后有望迎来客流量新一轮的高速增加；一同休闲游项目也将延伸游客在景区的停留时间，进一步增加景区的整体收益。

 二是结合自身的优势（如景象优势、人文优势、文明优势、服务优势等），树立产品差异化、服务差异化或营销差异化等的差异化的理念，构成自有的主题特征，往往这类特征更能突显旅游景区的主题内在和品牌形象。比如，云南西双版纳野象谷景区推出的“特征象餐”（一种由亚洲象日常的首要食材通过精心调配后制造而成的特征餐饮，首要以生果为主，让游客感触亚洲象的健康饮食），尽管价格不菲，但品味者很多，充分结合了景区的主题特征，既丰盛了景区的产品，又给游客留下了深入的体会与回想，成为景区的一道亮丽的风光。

 第三，作好支撑服务类产品的规划和打造。一个旅游景区不只有直接面对游客的消费体会产品系统，还应该树立“以人为本、以游客为中心”的服务理念，打造好旅游设备、景象设备和服务设备等支撑服务类产品。并同上述产品系统一同，做好合理化的空间布局，这就要求在开发前期做好项目的旅游规划，确保项目整体的科学合理性。

 五、收益维度

 正如赢利是企业生计的底子一样，获得更多更好的收益是旅游景区生计打开的必定要求。但是，2018年6月，国家发改委《关于完善国有景区门票价格构成机制，下降要点国有景区门票价格的辅导定见》的对外发布，给长期以来占有优势资源、靠山吃山还几年一涨的国有景区“门票经济”泼了一盆冷水，这也必将对全部景区的未来收益方式产生影响。

一方面要构成旅游景区向旅游目的地转型打开的理念。不只需吸引游客的到来，更要能留住游客，尽或许延伸游客停留的时间。这将倒逼很多景区在开发中就要考虑，除了门票外，环绕旅游产品系统中新老六大要素，考虑怎样构成丰盛的产品吸引游客停留下来并产生消费？哪些产品能够是免费的？哪些产品尽管或许不挣钱但或许是吸引人气的？哪些产品是能够获得收益的？然后完善和多元化整个旅游景区的收益方式。无论是清明上河园的《大宋.东京梦华》增加夜间消费节目产品，仍是杭州西湖大敞开、小关闭的免费敞开，仍是西安袁家村的美食加风俗主题村庄旅游，这些项目尽管或许没有较多的可拷贝性，但都给景区丰盛收益方式供应了杰出的学习和考虑。

 另一个方面，在收益方式构建中，除了开源，还应该考虑节流的问题。一是在开发制造中注重投入的有用性，不求比大比层次，但求有用，以减少前期投入；二是考虑下降运营的本钱。比如能够选用才智旅游的手法，代替传统的人工售票、检票等。例如：故宫景区现已关闭了售票窗口并全部施行网络购票制，下降了传统的售票人力资源本钱；有条件的景区在内部交通中，能够改部分传统的专人驾驭式观光车为游客自驾式观光车，既方便了游客前进体会性和满意度，又节省了人力资源本钱，前期车辆投入本钱收回也很快；景区商业运营中，可开设自助式无人值守商业购物点，风险低，纯赢利率高，加之媒体的注重，对景区的品牌树立起到必定的积极作用。

 六、本钱维度

 旅游景区的出资开发具有出资大、周期长、收回慢等特征，也是一个高风险的工作。因此首先要进行项目开发的可行性分析证明。对其地点的天然环境、区位条件、基础设备、周边经济及开发风险等基础外部环境进行整体点评，从财政的视点对或许获得的经济效益、财政风险等进行点评，判别是否有开发的可行性和价值。

 二是出资开发前期对资金的要求极高，因此要对前期开发进行科学的出资预算，对开发资金需求有满足的预备，包含筹资途径、出资方案等。例如古北水镇在出资开发中，面对超越40亿元的投入，出资方选用老到的商场化本钱运作办法，由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、北京动力出资（集团）有限公司和其他战略出资者一同成立北京古北水镇旅游有限公司，按份额一同出资持股，承当古北水镇的开发、制造，确保了项目开发制造所需的巨额资金的保障；二是出资方还与出名地产商开发龙湖地产协作，凭借古北水镇巨大的游客量和消费能力，一同开发打造区域内的房地产项目长城源著，加快资金的收回；三是得到了当地政府的大力支撑，该项目获得北京密云县政府4100万的基建补助外，更是在路程交通、征地拆迁、水电供暖等方面获得支撑和协助。

 三是合理控制出资风险，避免因资金链断裂产生“烂尾楼现象”的产生。当自身实力不行时，能够考虑采纳与别人协作、一同出资等办法进行风险的控制。如河南洛阳的龙潭大峡谷景区，尽管拿到了5A景区的牌子，有着优质的旅游资源和不错的运营收益，但却因开发中的“融资难”问题导致运营本钱过高、资不抵债，企业无法正常打开运营，且没有采纳相应的办法进行规避，终究导致景区出资方在2017年恳求破产，这也成为景区出资开发因为本钱问题导致失利的一个典型，值得沉思和学习。

 七、运营维度

 事实上，专业化、精细化运营办理对旅游景区的整个打开过程显得尤为重要，不论是从前期策划规划、开发制造、仍是到后期的运营办理，都需求专业化团队介入。因此，储备并培养一支安稳、老到的专业化的人才队伍，关于旅游景区具有重要的作用，在必定程度上下降了开发风险与本钱。

 其次，应注重旅游景区的可持续打开。景区的可持续打开，更多的是树立在打开战略、旅游产品的可持续打开基础之上。任何景区都会存在生命周期，都或许伴随着引入期、生长期、老到期、衰退期等规则现象，一同跟着外部商场等要素的改变，需求对景区进行更新规划，更需求在战略上对景区开发之初就充分考虑景区后期可持续打开，从规划规模、土地资源等方面为后期的产品更新、项目丰盛供应保障。无论是芜湖方特的一、二、三、四期项目分期开发，仍是乌镇东栅、西栅及乌村的翻滚开发等,都为项目的可持续打开供应了连绵不断的动力。

 一般旅游景区一旦开发运营成功后，将会为出资者带来持续、安稳的现金流，但其前期的出资开发是一个出资大、风险高、收回周期长、专业化程度高的系统作业，或许会遭到多种要素的影响。旅游景区的出资开发尤如“抱负很丰满，实际很骨感”一样，唯有慎重考虑、充分证明、想足困难，方能让旅游景区走得更远更好。

本文由溶洞设计公司整理